Reparatii sau modernizari la un spatiu inchiriat. Tratament fiscal

Societatea comerciala are sediul social si isi desfasoara activitatea comerciala intr-o cladire aflata in proprietatea unei persoane fizice (cladirea este exclusiv sediu firma, nu proprietate mixta). Astfel, impozitul pe venituri din cedarea folosintei bunurilor este cu retinere la sursa.

As vrea sa lamuresc speta in care societatea are nevoie si doreste sa execute:

1. Lucrari de reparatii

2. Lucrari de modernizare

Care este diferenta si limita dintre aceste doua cheltuieli? Adica cum departajam lucrarile de reparatii de cele considerate a fi modernizari?

Exemplu: schimbare parchet/gresie, faianta, obiecte sanitare stricate refacere tencuiala decorativa, lucrari de hidroizolatie, automatizare poarta de acces. Sistem fotovoltaic.

Cum tratam aceste facturi decontate pe firma din punct de vedere al deductibilitatii si al impozitarii?

Are vreo insemnatate pentru cele mentionate mai sus faptul ca chiriasul se obliga prin contract, ca la sfarsitul perioadei de inchirere sa aduca imobilul la starea initiala?

Multumesc!